"שוק הנדל"ן האמריקאי מתאושש לאט"

הדו"ח השנתי של פירמת רואי החשבון PwC בשיתוף התאחדות הקבלנים האמריקאית בדק את המגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב ובקנדה. הבדיקה העלתה שבשנת 2013 צפוי שיפור משמעותי בענף בכל רחבי המדינה. הלהיטים: ערים גדולות מהמעגל השני ומקבצי דיור

"מסלול ההתאוששות של הנדל"ן האמריקאי ממשיך להיות אטי מהרגיל על רקע הכלכלה המדשדשת בארה"ב והמצוקה העולמית המתמשכת", כך נכתב בפתח דו"ח בן 90 עמודים שפרסמה לאחרונה פירמת רואי החשבון PwC. הדו"ח, "מגמות בולטות בשוק הנדל"ן ל־2013", הוא מהפרסומים המצוטטים בענף הנדל"ן בארה"ב. הוא מתפרסם זו השנה ה־34, וממומן ונערך על ידי ה־Urban Land Institute (המקבילה האמריקאית להתאחדות הקבלנים).

"שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא במגמת התאוששות בשלוש השנים האחרונות, אבל זוהי התאוששות אטית", מסכם הכותב והחוקר הראשי של הדו"ח, ג'ונתן מילר, בראיון בטלפ מניו יורק. "ב־2013 ההתאוששות תמשיך להיות אטית. אפשר לראות אותה בעיקר בענף מקבצי הדירות להשכרה, תחום שיש בו פחות היצע ויותר ביקוש, משום שאנשים לא יכולים לרכוש דירה".

"באופן כללי הדו"ח צופה שיפור משמעותי בשוק הנדל"ן האמריקאי לעומת 2012, עם מומנטום חיובי שמשתרע בכל רחבי המדינה ועל כל ענפי הנדל"ן", אומר עו"ד לורנס שטרנטל, ראש מחלקת נדל"ן בינלאומי במשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'. שטרנטל (36) מגיע משוק הנדל"ן האמריקאי, ולפני כעשור עבד ב־Goulston & Storrs, מפירמות עורכי הדין הגדולות בנדל"ן בארה"ב. זו השנה השנייה שבה הוא מביא לארץ את מחברי הדו"ח, ומארגן כנס לאנשי עסקים ולגופים מוסדיים.

הסקר מבוסס על שאלון ובו עשרות שאלות שמוצגות לכ־900 גורמים בכירים בענף הנדל"ן בארה"ב ובקנדה – יזמי וקבלני ענק, אנשי פיננסים, בנקאים בכירים, עורכי דין, רגולטורים מקומיים ומתכננים. כל אחד נשאל שאלות מתחום ההתמחות שלו, והתבקש להעריך כיצד ייראו 18 החודשים הבאים בענף, תוך התמקדות באזורים שבהם הוא פועל. התוצאה היא פסיפס ענק שממנו מורכב דירוג כדאיות ההשקעה.

AMIT-140313-07387241_L

שטרנטל. "מומנטום חיובי בכל רחב המדינה"

הסקר מיועד בעיקר למגזר העסקי, והתחזית שלו מתמקדת בנדל"ן מסחרי – אבל ניתן להסיק ממנו גם לגבי שוק הדיור, שמושפע ישירות מהמגזר העסקי. "הדו"ח יכול לסייע למשקיעים קטנים לזהות איפה נמצא הפוטנציאל לאוכלוסייה גדולה וחזקה יותר, שתוכל לשלם שכר דירה", אומר שטרנטל. "בבוסטון, למשל, כמעט אין איפה לבנות, ומצד שני יש שם אוניברסיטאות, בתי חולים ומשרדים שמספקים עבודה – ולכן השוק שם אמור להתחזק".

 

היו מקומות שמחירי הנדל"ן למגורים בהם חזרו ואפילו עברו את המחירים מלפני המשבר?

מילר: "מעט. זה קרה בניו יורק, במרכז מנהטן, אבל שם המחירים לא ממש ירדו. יש מקומות במיאמי שהמחירים בהם חזרו במהירות לעצמם".

ECO115730_L

מיאמי, פלורידה. "המנופים שוב מתנשאים מעל דרום פלורידה, ושוק הדיור עבר משפל לגאות. אחרי שסבלה מפיתוח יתר ואשראי זול ב־2007, שוק הדיור בעיר קרס. חמש שנים עברו והביקושים חזרו, לא רק מצד משקיעים מקומיים אלא גם מצד זרים שפושטים על העיר במטרה לנצל את הביקוש הגבוה"

הישראלים מסתכנים

הסקר צופה התפתחות של שוק הנדל"ן בעיקר באזורים המשניים של ארצות הברית, כי האזורים הראשוניים, כלומר הערים הגדולות, כבר התאוששו. שווקים ראשוניים מוגדרים כערים שטיסות בינלאומיות ישירות מגיעות אליהן, כמו וושינגטון הבירה, ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. מנגד, ערים גדולות כמו פילדלפיה, בולטימור, סיאטל ושיקגו נחשבות למעגל השני.

"הגופים המוסדיים הישראליים היו הראשונים לזהות את השווקים המשניים ואת שוק הנדל"ן האמריקאי בכלל", אומר שטרנטל. "ב־2010–2011 הכסף הישראלי היה השני בהיקפו מבין המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן האמריקאי, כשהראשון היה כסף קנדי. הישראלים נמצאים צעד לפני כולם, הם לפני העדר. אם רוצים לראות את מה שצפוי ל־2013 צריך להסתכל איפה המוסדיים הישראליים השקיעו ב־2012".

ואיפה השקיעו המוסדיים הישראליים ב־2012? הפניקס רכשה 20% מהזכויות בבניין הנטינגטון סנטר (Huntington Center) שבעיר קולומבוס, אוהיו, תמורת כ־40 מיליון דולר, במקביל לרכישת 25% מפורטפוליו הכולל 22 מרכזים מסחריים בדאלאס, יוסטון, וסן אנטוניו שבטקסס תמורת 85 מיליון דולר. לאחרונה היא נכנסה כשותפה (49%) ברכישת חמישה מקבצי דיור הכוללים 1,435 דירות בפלורידה וטקסס בתמורה ל־154 מיליון דולר, ועוד קודם לכן רכשה עם מנורה בניין משרדים בניו ג'רזי תמורת 272 מיליון שקל. בדצמבר שנה שעברה רכשה כלל ביטוח חלק (49%) מבניין משרדים יוקרתי ב־500 מיליון שקל, ואילו הראל רכשה קודם לכן, בשותפות עם אלקו אחזקות, אלפי דירות ב־18 מקבצי דיור בדרום־מזרח ארה"ב תמורת כ־340 מיליון דולר.

"הישראלים מנסים לקבל החזר יותר גבוה בנכסים להשכרה ולכן הם פונים לשווקים משניים", אומר מילר. "הביקוש במקומות אלו בעייתי, צריך להיות זהירים כשנכנסים אליהם ולדעת מה עושים".

 

 

המשקיעים האמריקאים, מסביר שטרנטל, שמרנים מעמיתיהם הישראלים. "תרבות הנדל"ן בארה"ב ובישראל שונה מאוד", הוא אומר. "יזמים ישראלים מאוד 'ישראליים' בסיכונים שהם נוטלים, במהירות הסגירה של עסקאות ובאופי סגירתן. הם יותר אגרסיביים גם ממשקיעים מוסדיים חוץ־אמריקאים, שהם יציבים ושמרנים יותר. המוסדיים הישראליים מסתכלים על נכסים מדרגה גבוהה בשווקים משניים, במקומות כמו קולומבוס באוהיו, יוסטון ודאלאס בטקסס וג'קסונוויל בפלורידה".

סן פרנסיסקו בראש

בדו"ח ניתן למצוא דירוג כללי של שוקי נדל"ן ודירוגים פנימיים לפי כדאיות השקעה, פיתוח ובניית בתים. בתחילת הרשימה הכוללת מופיעות סן פרנסיסקו וניו יורק. מיאמי נמצאת רק במקום ה־12, ולוס אנג'לס מסתפקת במקום ה־16. "בסן פרנסיסקו יש שוק הייטק גדול, וניו יורק היא בירה כלכלית", מסביר מילר. "ביוסטון ישנו עניין האנרגיה והנפט. וושינגטון הבירה, לעומת זאת, ירדה בדירוג כיוון שהממשלה הפדרלית מקצצת בהוצאות".

למרות ההתאוששות, שוק הנדל"ן האמריקאי עדיין לא מהווה הזדמנות למי שמחפש רווח מהיר, ויכול להבטיח רק תשואה סולידית במקביל לעלייה אטית בשווי הנכסים. זוהי אופציה לא רעה עבור אלו שמחפשים מפלט משוק המניות, כמו גם ממדיניות הריבית הנמוכה של הפדרל ריזרב, הצפויה לפי הדו"ח להימשך עד 2015. "ההתאוששות תקרה בשלבים, ולכן יהיו תמיד גם כאלו שיחפשו אחר תשואות גבוהות יותר", אומר שטרנטל.

אחד הגורמים להתאוששות הוא הירידה באבטלה והעלייה בשיעורי התעסוקה מחד, כשמנגד היעדר כמעט מוחלט של היצע חדש בשוק המסחרי. גורם נוסף שמסייע לשוק הנדל"ן האמריקאי לצמוח, מציין הדו"ח, הוא המשבר העולמי, שגורם למשקיעים ומוסדיים מאירופה ומיפן לחפש מקלט לכספם בארה"ב. "רואים כאן הרבה משקיעים זרים ומשקיעי אוף־שור", מסביר מילר. "בשבילם זה סוג של גן עדן. למרות הבעיות הכלכליות ארה"ב היא עדיין המקום הכי יציב אם אתה קונה נדל"ן בעיר טובה".

 משרדים? רק בערים

הדו"ח צופה התאוששות בשוק הנדל"ן התעשייתי, שצפוי ליהנות מחזרת משקיעים מוסדיים רבים. "בתחום התעשייה מתחילים לראות התאוששות, אבל גם היא אטית", מסביר מילר. "זה שאין הרבה פיתוח של אזורי תעשייה חדשים עושה את שלו, ולכן רואים שיפור". "נדל"ן תעשייתי שקרוב לנמלי ערים גדולות יכול להיות השקעה טובה", אומר שטרנטל. "אלו אזורים שיכולים להתאים לגופים מוסדיים, כי החוזים בהם הם בדרך כלל ארוכי טווח ונעשים מול שניים עד ארבעה שוכרים בכל נכס – לא צריך להתנהל מול 20 שוכרים במקביל. אם גופים מוסדיים ישראליים ילמדו את התחום, ייתכן שהם ימצאו השקעות אטרקטיביות"

שוק המשרדים והקמעונאות, טוען הדו"ח, עובר שינויים מרחיקי לכת. "שוכרים מקטינים את דרישות המרחב שלהם, דוחסים יותר אנשים לפחות מקום, מסתמכים על טכנולוגיה במקום על מטרים רבועים, דורשים בנייה ירוקה ומעדיפים משרדים דינמיים, שיאפשרו שינוי מהיר בכמות כוח האדם", אומר שטרנטל. "הקמעונאים מוותרים על חנויות גדולות לטובת אסטרטגיות שיווק ברשת. ילדי דור ה־Y, הדור הנוכחי, מעדיפים אזורים עירוניים צפופים על הפרברים, והמעבר הזה יעלה את הדרישה למשרדים במרכזי הערים על חשבון פארקי משרדים בפרברים. דור ה־Y רוצה לגור ולעבוד בתוך הערים". "שוק המשרדים לא נמצא במצב טוב", מסכם מילר. "למעט כמה בניינים בניו יורק ובמרכזי ערים גדולות אחרות התפוסה נמוכה. השוק מתחיל להתאושש אבל ההתאוששות אטית".

בשוק הדיור הביקוש ממשיך להיות גבוה, למרות עלייה משמעותית בהיצע. "שוק הבתים הפרטיים מתאושש, עם עלייה הן במחירים והן בכמות הבקשות לרישיונות בנייה", מסביר שטרנטל. "אף שהרווחים עדיין נראים צנועים, נראה שההתאוששות מתאימה למי שמחפש הכנסה קבועה. יש מקומות במיאמי, למשל, שמי שקנה בהם בית ב־2008 הרוויח. מצד שני, מקומות כמו לאס וגאס, שנפגעו קשה במשבר – סביר להניח שלא יחזרו למה שהיו, כי אין צמיחה במקומות העבודה והיצע הבתים גבוה מהביקוש".

עומדים בתחזיות

ענף נוסף שכאמור מושך אליו משקיעים רבים בארצות הברית הוא מקבצי הדיור (multi family). מדובר בקומפלקסים של בניינים שכל הדירות בהם מיועדות אך ורק להשכרה. זהו הענף היחיד שרושם ביקושים מספיק גדולים כדי להצדיק בנייה חדשה.

"מדובר בבניינים שלמים עם 300–500 דירות שכולן מיועדות להשכרה", מסביר שטרנטל. "זה יכול להיות גם קוטג'ים או וילות שבנויים במקבץ אחד. הדיירים בדרך כלל חשופים לעלייה של מחירי השכירות, אבל לא חשופים לכך שבעל הבית יפנה אותם כי הוא רוצה לגור שם או למכור. אם הקומפלקס נמצא במקום נכון ויציב זו יכולה להיות השקעה מאוד סולידית וטובה, במיוחד עבור משקיעים מוסדיים. התשואה יכולה לנוע מ־4% בשנה בניו יורק ולהגיע אפילו עד 10% במקומות אחרים, אבל העניין המרכזי פה הוא הסיכון. אם הנכס בנוי ומנוהל טוב, אין כמעט סיכון שהדייר המרכזי יעזוב או יפשוט את הרגל יום אחד ויפגע בתשואה, כי יש מאות שוכרים. אפילו אם 10%–15% מהבתים פנויים זה משהו שאפשר למלא".

בנוסף, במקבצי דיור רבים בארה"ב קיים סיוע בדמות ערבות ממשלתית, כך שהריבית על מימון הקומפלקס נמוכה יחסית. הסיכון העיקרי במקבצי הדיור הוא במקומות שבהם יש היצע גדול, כמו אטלנטה, שבה המשיכו לבנות מקבצים כאלו גם ב־2009. "השאלה היא מתי הענף הזה יהפוך לרווי מדי", אומר שטרנטל. "יש כאלה הסבורים שצריך להאט את ההשקעה במקבצי דיור, אחרים סבורים שיש להבדיל בין אזורים רוויים וצפופים לבין פרויקטים באזורים פחות צפופים. בכל מקרה, ההמלצה היא להתמקד במקבצי דיור באזורים מרכזיים שקשה לפתח בהם פרויקטים חדשים, שם התשואות גבוהות יותר".

הדו"ח יצא בינואר. האם הוא עומד בתחזיות עד כה?

מילר: "לפי דעתי כן. כיום אין בכלל שאלה לגבי ההתאוששות – היא ממשיכה, אולי לא באופן שווה בכל השוק, אבל בגדול אנחנו נעים בכיוון חיובי. השינוי הוא מאוד אטי ואנשים עדיין מודאגים ממה שיקרה בכלכלה בהתחשב בצעדי הממשל. הממשלה מתחילה להוציא פחות והמסים עלו, זה ישפיע על הצרכנים. באבטלה המספרים משתפרים, זו לא התאוששות עצומה אבל יש שיפור, זה חיובי".

 

פורטלנד, אורגון. "הכלכלה בפורטלנד יציבה, אך מראה מעט סימנים של שיפור מהיר. הרב־גוניות בתעסוקה מוגבלת, עם מקומות עבודה בעיקר בענפי התעשייה, הבריאות, החינוך ובעבודה ממשלתית. אף שמספרם של המבוגרים הצעירים בעיר בעלייה, מרבית האוכלוסייה עדיין מזדקנת ובעלת יכולת צמיחה מוגבלת"
פורטלנד, אורגון. "הכלכלה בפורטלנד יציבה, אך מראה מעט סימנים של שיפור מהיר. הרב־גוניות בתעסוקה מוגבלת, עם מקומות עבודה בעיקר בענפי התעשייה, הבריאות, החינוך ובעבודה ממשלתית. אף שמספרם של המבוגרים הצעירים בעיר בעלייה, מרבית האוכלוסייה עדיין מזדקנת ובעלת יכולת צמיחה מוגבלת" צילום: בלומברג