נדל"ן מעבר לים- השקעה בפלורידה

קצת רקע על פלורידה : פלורידה הינה חצי אי בצפונו של מפרץ מקסיקו והיא גובלת במזרחה באוקיינוס האטלנטי אקלימה  טרופי. החורף והסתיו חמימים ויבשים, והאביב והקיץ חמים ,לחים והחופים בה הם מהאיכותיים והיפים בעולם.

 

כלכלתה של פלורידה מתבססת בעיקר על התיירות. מזג האוויר החם וחופי הרחצה הארוכים מהווים אתר תיירות מועדף. במדינה זו מספר רב של אתרים ובהם דיסניוורלד, סי- וורלד, אולפני יוניברסל פלורידה, מרכז החלל קנדי ונמל החלל קייפ קנוורל, הנמצאים באזור אורלנדו.
מספר רב של אטרקציות תיירותיות נוספות נמצאות באזור מיאמי טמפה.
נתון רקע שחשוב לך לדעת  טרם שנמשיך.. !! פלורידה היא אחת המדינות בארצות הברית בה אין מס מדינה .

unnamed (12)

רקע
הביקוש לשכירות במיאמי גבוה עקב ריבוי מקומות עבודה שמעודד הגירה חיובית , פלורידה הינה היעד הפנסיוני המועדף על האמריקאים עובדה המתורגמת להגירה חיובית משמעותית.

מדינה זו  מתהדרת בנתון סטאטיסטי מדהים שבו בכל יום נתון מהגרים למדינה כ-1000 איש נוספים. לכן- בתים ודירות בפלורידה הינם מצרך מבוקש.
משבר הלוואות ה-SUB PRIME בארה"ב בכלל ובדרום מזרח פלורידה בפרט, יצר הזדמנות יוצאת דופן לקניית נכסים מתחת לעלות הבנייה והקרקע. לפי סטטיסטיקות עדכניות, מחירי הנדל"ן באזור הם פחות מ-50% ממחירי השיא, כאשר ערך הנדל"ן בארה"ב צנח ב כ 70% והגיע למקום הנמוך ביותר אליו ניתן לרדת.

נכון למועד כתיבת מאמר זה (מאי 2013)  שוק הנדל"ן נמצא במגמת עלייה רציפה ולכן זוהי הזדמנות מעולה להשקעה חיובית אשר מניבה תשואה מרשימה ועליה נדבר בהמשך המאמר :

לצורך המחשה נבחן כדאיות השקעה בין נדל"ן בדרום פלורידה ובין נכס בישראל (בסיס החישוב לפי $=3.6):
נכס בתל-אביב :
מחיר דירת 2 חדרים ושירותים (60מ "ר) בשכונת פלורנטין -1.4 מיליון שקלים .
מחיר השכרה חודשי 4,200 ש"ח –תשואה שנתית 3.6%
אחריות המשקיע :מציאת שוכרים והתנהלות שוטפת מולם ,תשלום מיסים ,אחזקת הנכס וביטוח הנכס .

נכס בפורט- לודרדייל בדרום פלורידה :
מחיר דירת 4 חדרים ו 2 שירותים (102 מ"ר ) -350,000 ש"ח
הכנסה חודשית משכירות הנכס (פחות הוצאות נכס שוטפות )3,145 ש"ח
תשואה שנתית של 10.7

חשוב להדגיש שהתשואה נטו (לאחר ביצוע ביטוח לנכס ,תשלום מיסי עירייה ודמי ניהול ואחזקת הנכס) אך אינה כוללת הוצאה חד פעמית לעו"ד ותשלום ניירת עבור רישום בטאבו(כ -1700 דולר).

אם ניתלה ב"אילנות גבוהים" ולא רק נסמוך על תחושותינו כפרטים נביא ציטוט מפיו של האיש השלישי בעושרו בעולם וורן באפט .
ציטוט " "הייתי קונה מיליוני בתים פרטיים בארה"ב אילו יכולתי"  ובראיון ל CNBC  אף הגדיל ואמר  "אם קונים את הבתים במחירים של היום, ומחזיקים בהם לטווח ארוך, השקעה כזו יכולה אפילו להניב תשואה גבוהה יותר ממניות"

לכן השקעת נדל"ן בדרום פלורידה הינה השקעה איכותית שתניב לך תשואה מרשימה ורווח הון עתידי בעת מכירת הנכס .
בניגוד לאזורים אחרים בארה"ב ולהשקעות בנדל"ן בחו"ל, נדל"ן בפלורידה מתאפיין בדירות ובבתים מסוגים שונים. המשמעות היא מגוון של אפשרויות השקעה, בעיקר עבור ישראלים. רבים מבין אותם נכסי נדל"ן בפלורידה ממוקמים בתוך קומפלקסים יוקרתיים אשר יפתיעו אתכם באיכותם. גם משקיעים מקנדה, מערב ארצות הברית ואירופה זיהו את ההזדמנות שמציעים נכסי נדל"ן בפלורידה ולכן בשנים הקרובות ישנו צורך לפעול מהר על מנת ליהנות מתשואות גבוהות ובעתיד מרווח הון (השבחה).

Home4

נקודות חשובות בעת חיפוש אחר דירה במיאמי פלורידה :
1.על מנת לרכוש דירות במיאמי להשקעה יש לשים לב למצב המשפטי של הדירה, לאזור בו היא ממוקמת, למצב הכלכלי של התושבים בשכונה, לקרבה אל מרכזי קניות, תחבורה ובתי ספר ולשווי הנכסים האחרים הנמצאים באזור.

2.משקיעים הרוכשים דירות בפלורידה נהנים מהעובדה כי הם אינם מחויבים בתשלום מס מדינה עבור נכסים. במקביל, דירות בפלורידה נמצאות בנגישות מלאה למאגרי מים, מה שמשביח את הנכס בעיקר בטווח הארוך. כיום מניבים דמי שכירות עבור דירות בפלורידה תשואה של כ-  10% לערך ,אחוז גבוה באופן משמעותי מדירות במרכז ארצות הברית.

עם זאת – יש חשיבות רבה למידע רלוונטי של מיקום, תוכניות תב"ע עתידיות, אזורים בעייתיים מבחינה חברתית ,איכות סביבה  וכדומה.
לכן "קניה מרחוק" שלא באמצעות חברת ניהול נדל"ן עלולה לשים את כספי המשקיע על קרן הצבי.

מהו תהליך הרכישה :
חברת הנדל"ן תציע נכס שעומד בדרישות המשקיע ,
הנכס ייבדק ע"י שמאי מוסמך וכל פרטי הנכס ישלחו במייל אל המשקיע .
לאחר ההחלטה על רכישת הנכס יופקד סכום מסויים (כל חברה ע"פ הנהוג אצלה החל מ-10%) מערך הנכס בחשבון נאמנות בישראל ע"ש המשקיע באמצעות עו"ד של החברה הממוקם בישראל אשר מניע את כל תהליך הרכישה .

לאחר השלבים כאמור הנכס נרשם על שם המשקיע או על שם החברה אשר בבעלות המשקיע .
המשקיע מקבל הבטחה על בעלות הנכס (Total insurance) אשר מאשרת שהנכס נקי מכל שעבוד או זכויות מצד ג'.
כל התהליך מול המשקיע מתבצע בליווי מלא של הצוות הישראלי המנוסה הנמצא בארץ.

דגשים בנושא המיסוי :
בישראל קיימות שתי אלטרנטיבות לתשלום המס :
1. חישוב המס על בסיס הכנסות נטו (הכנסות פחות הוצאות ) תוך מתן זיכוי מלא על המס ששולם  לרשויות המס האמריקאיות ותשלום לפי שיעור המס השולי של הנישום.
2. תשלום מס של כ 15% מההכנסות ברוטו בניכוי הוצאות הפחת אך ללא קיזוז הוצאות וללא זיכוי  על המס ששולם בארה"ב .

מידע זה הינו כללי אבל חובתך כמשקיע להתייעץ עם רואה חשבון בארץ טרם קבלת החלטות .
מהו היתרון לרכישת נכס בחו"ל דרך חברת ניהול נכסים :
לאחר איתור הנכס לפי דרישות המשקיע ולאחר תהליך הרכישה אשר מתבצע בליווי מקומי של צוות ישראלי ולא באינטרנט (חתול בשק) החברה תהיה אחראית לכל היבטי הניהול היום-יומיים של הנכס לרבות : פרסום הנכס, מציאת שוכרים וביצוע חוזה מולם ,פינוי השוכרים במידת הצורך ותחזוקה שוטפת של הנכס .כמו כן החברה תהיה אחראית בעתיד על מכירת הנכס בהתאם לבקשת המשקיע .

לסיכום :
קיים בשוק הנדל"ן בארה"ב חלון הזדמנויות של פעם בדור להגדיל את ההון שלנו מבלי להתאמץ, חבל לומר "הייתה לי הזדמנות ולא ניצלתי…" (מה עוד שגובה ההשקעה אינו בשמיים )
השקעה מעבר לים כרוכה בהבנה של איכות ההשקעה , זמינות של כסף פנוי והתגברות על אלמנטים פסיכולוגים של דאגה מנכס רחוק .
חברת ניהול נכסים מאפשרת לכם לקבל ליווי מלא עד הרכישה עם הבטחה ל"אפס טעויות" בתהליך .