לקנות בית פרטי בארה"ב – השקעה שמתלמת בסוף או מסוכנת בסוף?

משקיעים רבים מישראל מנסים בשנים האחרונות את מזלם בשוק הנדל”ן למגורים בארה”ב, שהחל להתאושש מהמשבר הקשה שפקד אותו ■ השוק רחב ומגוון, ההזדמנויות בו רבות, אבל הניסיון מלמד שהנכסים הטובים לא נמצאים מתחת לפנס

שוק הנדל”ן למגורים בארה”ב מתחיל להתעורר בשנה האחרונה, לאחר שלוש שנים של משבר עמוק. מחירי הבתים שבו לעלות, והם מתמידים בכך כבר כמה חודשים. בחלק מהערים עלו מחירי הבתים ב–30%–40% בשנה האחרונה.

מסקירה של בנק ההשקעות ג’יי.פי מורגן עולה כי שוק הבתים הפרטיים להשכרה בארה”ב כולל כ–12 מיליון יחידות דיור. השווי המצרפי של יחידות הדיור האלה נאמד בכ–1.5 טריליון דולר.

בארה”ב יש כיום כ–132 מיליון בתים ודירות מגורים. מהם כ–80 מיליון נמצאים בבעלות פרטית. מתוך 12 מיליון יחידות הדיור שמיועדות להשכרה, כ–11 מיליון כבר מושכרות.

כלכלני הבנק סבורים כי מחירי הבתים יעלו בשנה הקרובה בכ–20%. משבר האשראי והנדל”ן בארה”ב, שהחל באמצע 2007, הגיע לשיאו ב–2009. למשבר קדמה בועת אשראי עצומה שהתנפחה בשל אשראי זול ומינוף יתר של ציבור הרוכשים והמשקיעים.

עליית המחירים האחרונה עדיין לא החזירה את מחירי הבתים לרמה של תחילת 2008, אבל ההתאוששות ניכרת בכל זאת. באפריל האחרון רשם מדד קייס שילר, הבוחן את מחירי הבתים ב–20 ערים מרכזיות בארה”ב, עלייה של 2.5%. זוהי עליית המחירים החודשית החדה ביותר שרשם המדד מאז החל להתפרסם ב–2000. שיעור העלייה השנתי של המדד היה 12.1%. זהו קצב עליית המחירים המהיר ביותר שנראה בשוק האמריקאי מאז 2006.

אינפו

נתוני המדד מראים כי ישנם בארה”ב אזורי ביקוש יציבים שנפגעו פחות ממשבר הנדל”ן. באזורים אלה עליית המחירים היא מתונה. באזורים שנפגעו קשות, העלייה חדה בהרבה. כך לדוגמה סן פרנסיסקו, שנפגעה קשות ממשבר הנדל”ן, רשמה בשנה האחרונה התאוששות מחירים של 23.9%. בניו יורק, שבה מחירי הנדל”ן נותרו יציבים יחסית לאורך המשבר, נרשמה עליית מחירים שנתית של 3.2% בלבד.

שלומי ברנובסקי, מנכ”ל SB Capital המתמחה בניהול השקעות בנדל”ן פרטי למגורים בארה”ב, אומר כי מחירי הבתים הנמכרים בארה”ב עדיין נמוכים מעלות בנייתם. “בישראל, מי שמבטח בית ששווה כמיליון שקל בביטוח נגד רעידת אדמה, מגלה שערך הבנייה שלו מחדש הוא כ–400 אלף שקל”, הוא מסביר. “אם עושים את ההקבלה לארה”ב, בתים ששווי בנייתם הוא 100 אלף דולר נמכרו לפני כמה שנים ב–50 אלף דולר, ואף בפחות מכך. כיום הם נמכרים סביב כ–75 אלף דולר במדינות כמו אינדיאנה ומישיגן, שבהן שווי הבנייה גבוה יותר.

“להערכתנו, זוהי השקעה שניתן להרוויח בה יפה דרך קבלת תשואה משכר הדירה ודרך עליית ערך הבתים. שוק הנדל”ן בארה”ב עדיין לא התאושש לחלוטין מהמשבר. העליות האחרונות מדרבנות אמריקאים נוספים לרדת מהגדר, ולרכוש להם בית – שכן המשכנתה זולה עבורם משכר הדירה”.

בשוק הנדל”ן האמריקאי, בדומה לשוקי נדל”ן אחרים, נכסים במחירים טובים אינם נמצאים מתחת לפנס. דירת נופש במיאמי או דירת שני חדרים במנהטן הן נכסים אטרקטיביים, אך כאלה שעשויים לאכזב משקיעים שרוצים לראות עליית ערך ותשואה משמעותית בטווח הקצר.

ערים שסבלו מירידות משמעותיות במחירי הנכסים מציגות שיפור משמעותי, בעיקר אם מסתכלים על הנתונים של השנה האחרונה. כך לדוגמה, מאז אוקטובר 2012 זינקו מחירי הדירות בדטרויט, שיאנית עליית המחירים בארה”ב, בשיעור הגבוה ביותר – 44%. בעיר סטוקטון שבקליפורניה נרשם זינוק של 41%.

אינפו

בסנטה ברברה שבקליפורניה עלו מחירי הבתים ב–32%, ובלאס וגאס ורינו שבנבאדה המשקיעים הסתפקו בעליית ערך של כ–30%. בינתיים, על פי סוכנות המידע העסקי בלומברג, גופים מוסדיים, קרנות גידור, קרנות ריט וחברות נוספות רכשו מאז 2011 כ–100 אלף בתים פרטיים המיועדים להשכרה.

מחירי הנדל”ן בארה”ב עדיין נמוכים בכ–24% מהשיא של יוני 2006. השחקנית הגדולה בתחום היא קרן ההשקעות בלקסטון ‏(BX‏), שרכשה עד כה כ–45 אלף בתים פרטיים להשכרה ברחבי ארה”ב, בסכום כולל של כ–7 מיליארד דולר.

איך בוחנים נכס?

השקעה בנדל”ן למגורים נבחנת על פי כמה פרמטרים חשובים: פוטנציאל עליית הערך, התשואה על הנכס, עלות התחזוקה ושיעור התפוסה. כלל האצבע הוא כי ככל שעולים בערך הנכס, כך נפגע הסיכוי לתשואה גבוהה. בתים שעולים יותר מ–100 אלף דולר יניבו תשואה נמוכה יותר מבתים זולים.

“גברת סמית מאינדיאנפוליס אינה גברת כהן מחדרה”, אומר ברנובסקי. “מדובר כאן בשוק של שוכרים, ולא בשוק של רוכשים. אף שעקרונית האמריקאי הממוצע יכול לרכוש נכס בהחזר משכנתא סביר לכעשר שנים באותה עלות של שכירות, האמריקאי יעדיף את יכולת הניידות שתאפשר לו להסתגל לשוק העבודה המשתנה בארה”ב. אמריקאי ממוצע יכול לעקור מביתו ולעבור מקום מגורים שיהיה מרוחק אלפי קילומטרים ממקום המגורים הנוכחי שלו כדי שיוכל להשיג עבודה”, הוא אומר.

התעניינות מצד משקיעים הולידה בשנים האחרונות את סוכנויות התיווך. יש לא מעט כאלה גם בישראל. בניגוד לתמונה הוורודה שמתארות הסוכנויות, ישנם לא מעט אנשים שנכוו מההרפתקה הזאת. לא חסרים סיפורים על רוכשים שטסו לבקר בבתים שרכשו והזדעזעו לגלות שמכרו להם חורבה בשכונה נטושה במחיר מנופח.

אינפו

חלק מהבתים האלה נמכרו למתווכים על ידי בנקים, שעיקלו אותם קודם מפושטי רגל שחדלו לשלם את חובם. פער המחיר בין המכירה על ידי הבנק למכירה על ידי סוכנות התיווך יכול להיות עצום.

השיטה פשוטה. איש התיווך קונה בית מעוקל במאות או באלפים בודדים של דולרים. ישנם רבבות של בתים כאלה ליד ערים כמו דטרויט. הקנייה נעשית דרך חברת קש. המתווך משפץ מעט את הבית – כדי שייראה יפה בקטלוג. לאחר השיפוץ, הבית נכנס למערכת שנקראת MLS. המערכת מראה את היסטוריית המכירה והמחירים של דירות ובתים במחיר של כמה עשרות אלפי דולרים – עד פי עשרה מהמחיר שבו נרכש הבית, כולל השיפוץ.

בשלב הזה משווק הבית בעולם ומוצג כנכס מושכר שמניב תשואה דו־ספרתית בשנה. הישראלי הממוצע נדלק. המשקיע מתקשה להאמין למזלו הטוב שהמציא לידיו בית פרטי בארה”ב שעולה, למשל, 70 אלף דולר. הוא לא מכיר את שוק הנדל”ן האמריקאי, ולא יודע מהו השווי האמיתי של הנכס שאותו הוא רכש. סוכנות התיווך מלווה את הרוכש בכל צעד, וללקוח התמים אין הרבה אפשרות להתמקח.

כך, שאיבת המזומנים מהרוכש התמים נמשכת גם לאחר הרכישה. על תיקונים שנעשים בדירה נגבה מחיר מופקע. העברת הכספים מארה”ב נתקעת בסבך של ביורוקרטיה אמיתית או מדומה.

גם ההתמודדות מול שוכר בעייתי היא מסובכת. שוכר שאינו משלם יכול לגור בבית חודשים רבים לפני שהוא יוצא ממנו. ובכלל, משקיע שאינו אזרח אמריקאי תמיד חשוף לבעיות שונות.

“צריך לצאת תמיד מנקודת הנחה ששוק הנדל”ן האמריקאי הוא משוכלל”, אומר שגיא כהן, ישראלי שעסק שנים רבות בתחום רכישת הדירות בארה”ב עבור משקיעים ישראלים. “המשקיע האמריקאי מכיר אותו טוב יותר מהמשקיע הישראלי. את הכסף הוא מגייס בזול יותר, ויש לו יותר אפשרויות לבחון את הנכס. לא הייתי ממליץ להמר על אזור מתפתח שלפי המשווקים עשוי בכל רגע לפרוץ ולהכפיל את שוויו. חשוב לשאול שאלות כמו: היכן נמצא הנכס? מהו שיעור האבטלה באזור? מהי תפוסת המגורים באזור? מיהם תושבי האזור, והאם הנכס המוצע מתאים לאופיו של האזור?”

“גם כאשר מבטיחים לנו תשואה מסוימת, מה שהמתווך עושה בפועל זה לקחת את הרווח התפעולי ולהוון אותו בתשואה המובטחת”, מסביר כהן. “ישנן הרבה הוצאות נוספות שינגסו משמעותית בתשואה”.

“הוצאות רכישה הן בערך 6%–8% ממחיר הנכס. הבתים צוברים הרבה בלאי עם הזמן. ישנם לא פעם תיקונים משמעותיים שנחוצים במבנה. החלפת גג, למשל. אלה ייכנסו להוצאות התפעוליות של הקונה, ויורידו משמעותית את התשואה. ובכלל, בתים – ודאי כמו אלה שנבנים בארה”ב – צוברים בלאי עם הזמן, מה שאומר הוצאות בלתי צפויות. כדאי גם להשיג פרטים על המוכר ועל המתווך שלו, כדי לוודא שאתם לא משלמים סכומים נוספים מעבר למחיר המבוקש”.

כלל האצבע של כהן אומר שההוצאות התפעוליות על נכס מגיעות לכ–50% מההכנסה השנתית ממנו. שתי ההוצאות עיקריות הן מסי נדל”ן ‏(ארנונה‏) ודמי ניהול. מסי נדל”ן משתנים מעיר לעיר וממדינה למדינה. חשוב לבדוק איזה מיסוי שולם על הנכס בעבר, ולוודא שיש עקביות. צריך להבין מתי העירייה מבצעת הערכה מחדש של הנכס ‏(ישנם מקומות שהערכה כזאת מתבצעת כל החלפת בעלות‏), ואם הבעלים הקודמים קיבלו איזושהי הטבת מיסוי שתגביל את המשקיע החדש בגביית שכר הדירה. מסי הנדל”ן והרכוש בארה”ב קודמים לכל תשלום אחר, כולל תשלום המשכנתה. משלמים אותם בזמן גם אם אין דייר בבית.

ההוצאה השנייה היא דמי הניהול. חברות שיווק רבות לא רק מוכרות את הנכס אלא גם משמשות כחברת הניהול. בשל המרחק, כמעט שאין ברירה אלא להשתמש בשירותיהן. אבל גם זה לא פשוט: המשקיע צריך לבחור חברה שהוא סומך עליה ושיש לה ניסיון בניהול נכסים – ולא רק בתיווך עסקות. דמי הניהול הם נגזרת של שכר הדירה. בפועל, החברות גובות 10%–15% משכר הדירה. כך יש לחברה תמריץ למצוא למשקיע את השוכר הטוב ביותר, ולמנוע מהדירה לעמוד ריקה.

איך אפשר להשקיע?

למשקיע הישראלי יש כיום שלוש אפשרויות עיקריות להשקיע בנדל”ן למגורים בארה”ב: האופציה הראשונה היא האופציה הפשוטה: רכישת הנכס במזומן. גם כיום, מבית במחיר של כ–75 אלף דולר ניתן לגבות שכר דירה חודשי של כ–700 דולר נטו, לאחר תשלום דמי האחזקה ודמי ניהול על הנכס. מדובר בתשואה שנתית נאה מאוד – כ–11%–12% משכר הדירה לבדו. רוב הישראלים שהשקיעו עד היום בנדל”ן אמריקאי עשו זאת בעסקות מזומן. בארה”ב ישנן חברות הקשורות לחברות ישראליות שמספקות שירותי ניהול ותחזוקה, כך שכל העיסוק בנכס הוא באחריותן.

האופציה השנייה היא קנייה באמצעות מנוף אשראי ‏(משכנתה‏). בארה”ב ניתן לקחת הלוואה שמייצגת שיעור ניכר משווי הנכס בריבית שמתחילה ב–4.8% לשנה.

אופציה שלישית, שמתאימה להשקעה בסכומים נמוכים יחסית, היא השקעה דרך קרנות שמתמחות בהשקעה בבתים פרטיים ‏(קרנות ריט‏).

קרנות ריט מאפשרות להשקיע בנדל”ן למגורים בארה”ב

במאי הונפקה בארה”ב קרן בשם ARPI‏ (American Residential Properties Inc‏) המנהלת 4,000 בתים. מורגן סטנלי העניק למניה שלה המלצת “משקל יתר” בתיק ההשקעות, עם מחיר יעד של 24 דולר למניה. להערכת מורגן סטנלי, ARPI מעניקה אפשרות להשקיע במחיר שלא מתמחר את הצמיחה העתידית הצפויה של שוק הבתים הפרטיים להשכרה בארה”ב.

באוגוסט הונפקה AMH‏ (American Homes 4 Rent‏), המנהלת כ–18 אלף בתים. בית ההשקעות ג’פריס פירסם סקירה מקיפה על הקרן, שבה נתן לה המלצת “החזק” עם מחיר יעד של 21 דולר למניה לעומת מחיר השוק שלה, שהוא 19.7 דולר למניה.

קרן הריט Silver Bay (‏SBY‏) הונפקה בנובמבר 2012, ומנהלת 5,600 בתים להשכרה. בנק

ג’יי.פי מורגן פירסם סקירה על הקרן, שבה העניק לה המלצת “נייטרלי” במחיר יעד של 20 דולר – מחיר זהה למחיר שבו נסחרת המניה.

מחלקת המחקר של בית ההשקעות מעריכה שבשנה וחצי הקרובות צפוי מספר הנכסים שלה לגדול ל–9,000–10,000, בהיקף רכישות של כ–1.2 מיליארד דולר עם פוטנציאל לעליית ערך של כ–31%. חשוב לציין שהשקעה באמצעות קרנות ריט היא כמו השקעה במניות רגילות – טמון בה סיכון, הן לתנודתיות והן לירידה משמעותית בערך הקרן.

המלצה: עדיף לבצע השקעה דרך חברה בעלת אחריות מוגבלת

עו”ד שלומי תורג’מן, המתמחה בהשקעות בארה”ב ואירופה, מספק טיפ נוסף למשקיעים. “בהשקעה בארה”ב המשוכה המשפטית נמוכה יחסית. בארה”ב יש מסורת ביורוקרטית ורישומית ברורה ומסודרת”, הוא מסביר. “חוזה הרכישה של הקונה הוא סטנדרטי. הוא נעשה עם חברת ‘טייטל’ – חברה מורשית בארה”ב שרשאית לבצע עסקות במחוזות השונים. יכולות להיות כמה חברות כאלה בארה”ב שיציעו מחיר שונה או עמלות שונות. האחריות על הנכס והכסף היא על חברת הטייטל, שמבוטחת מול הרוכשים. כסף שעובר לחברת הטייטל לא יעבור למוכר לפני שהחברה תבדוק את הנכס ותאשר את המכירה.

“ללקוח ישראלי שרוצה ייצוג משפטי מישראל מומלץ לבצע את ההשקעה בנדל”ן בחו”ל באמצעות חברות Limited Liability Company (LLC). המשמעות היא שההשקעה ורישום הנכס באמצעות חברה הם מוגבלים. רוכשי הדירות יוכלו עדיין לשלם מס כיחידים. עם זאת, במקרה של תביעות או עלויות נוספות משמשת החברה בעלת האחריות המוגבלת כמגן מפני תביעות שעלולות במקרים קיצוניים לעלות על שווי הנכס”.